Торговая недвижимость первой начала выходить из кризиса, особенно быстро растут цены на небольшие уличные магазины (street retail). В гостиничной сфере тоже есть позитивные новости: благодаря продолжающемуся восстановлению экономики столица привлекает все больше бизнес-туристов.

В Москве сегодня около 3,5 млн кв. м качественных торговых площадей, сообщают в GWA Sawyer. Это 330 кв. м на 1 тыс. человек, что соответствует показателям «продвинутых» европейских столиц. Из округов лидируют ЦАО, СВАО и ЮВАО, в аутсайдерах – восточная часть города. И девелоперы продолжают активно возводить новые торговые центры. Так, в I квартале был введен ТЦ «Речной вокзал» (30 тыс. кв. м), в апреле – ТЦ «ВИВА!» в Бутове (32 тыс. кв. м). Готовятся к выходу сразу три мегапроекта на МКАД: ТРЦ «Вегас» (120 тыс. кв. м), «Гудзон» и «РИО». В целом сохраняется тенденция укрупнения новых объектов. Сегодня средняя площадь ТЦ – 38,5 тыс. кв. м, рассказывают в «НДВ Недвижимость».

Торговая недвижимость может оказаться единственным сегментом, где результаты 2010-го превзойдут показатели прошлого года. По мнению аналитиков Knight Frank, в 2010 году в столице может появиться примерно 1,4 млн кв. м новых площадей, что вдвое больше показателей прошлого года (780 тыс. кв. м). Правда, не все эксперты разделяют этот оптимизм. Строительство многих объектов откладывается, сроки постоянно передвигаются. К примеру, ввод МФК в Строгино (52 тыс. кв. м) отложен до конца 2011-го. Но сооружение новых центров все же идет, пусть и «мелкими перебежками», по мере привлечения инвестиций. Однако эксперты предрекают, что очень скоро рынок ждет новая волна - будут завершены уже начатые стройки, а «бумажные» проекты встанут надолго.

Своим чередом

На рынке торговой недвижимости наблюдаются противоречивые тенденции: восстановление спроса на аренду и продолжающийся спад в сегменте купли-продажи, отмечают в МИЭЛЬ. Сделки купли-продажи проводятся в основном под влиянием дефолтных кредитов, в процессе реструктуризаций, слияний и поглощений. Но встречаются и «чистые» сделки - например, покупка компанией «Ташир» ТРК «Европарк» (86 тыс. кв. м). Зато аренда процветает, а спрос на street retail уже превысил предложение! Основные потребители таких площадей – заведения общепита (40%), особенно недорогие кафе с самообслуживанием. Далее следуют банки (23%), магазины косметики, обуви, одежды и аптеки, подсчитали в Praedium Oncor International. Свою лепту вносят иностранные компании, возобновившие экспансию в Россию. Сеть Dunkin’ Donuts открыла первую кофейню на Арбате и планирует создать еще десять. Французский ритейлер Kiabi готовится к открытию магазина одежды в ТРЦ «Гагаринский» (1,7 тыс. кв. м), кафе Burger King открылось в «Метрополисе» и «Европейском» и т.д.

Хотя есть и негативные новости. Европейский ритейлер Carrefour ушел из России, закрыв два гипермаркета, в том числе один в Москве. Финская группа Stockmann прекратила работу франчайзинговых магазинов Nike. Российская сеть бытовой техники «МИР» объявила о банкротстве, закрыв 18 точек. Многие небольшие и средние фирмы, которые до кризиса активно развивались за счет кредитных средств, разоряются и уходят с рынка.

Не дороже денег

В результате кризиса Москва опустилась с 3-го на 6-е место в рейтинге городов с самыми высокими ставками аренды торговых площадей. По данным Сushman & Wakefield, ее опередили Нью-Йорк, Сидней, Гонконг, Лондон и Париж. За первое полугодие 2010-го ставки практически не изменились. Общее повышение с минимальных кризисных значений составило 37%, отмечают в МИЭЛЬ. Сегодня базовая ставка соответствует уровню начала 2008 года и составляет $1040 за кв. м в год. Увеличение отмечается на центральных улицах (Тверская, Арбат, Петровка), где стали появляться крайне дорогие предложения: $4-5 тыс. за кв. м в год. Хотя если учесть, что до кризиса торговые метры на Тверской сдавались и за $16 тыс., падение в этом сегменте оказалось особенно оглушительным – в четыре раза.

Арендаторы стали более экономны и разборчивы. Растет спрос на площади до 250 кв. м. Продолжается расслоение между лучшими и «остальными» ТЦ. «Удачно расположенные центры востребованного формата вызывают повышенный интерес, показывают плавный рост ставок и практически стопроцентную заполняемость, - констатирует Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». - Основной объем вакантных площадей создают неудачные объекты, формируя у потенциальных арендаторов неверное представление о состоянии рынка в целом».

Ни количества, ни качества 

Зато по стоимости гостиничных номеров Москва продолжает обгонять мировые столицы. Средняя цена размещения в отеле составляет $237 в сутки, тогда как в Париже - $230, в Лондоне - $216, в Берлине - $189, в Праге - $141. При этом уровень среднегодовой загрузки весьма низок: 62% для дорогих объектов, 65% для трехзвездочных. Сравним: в том же Лондоне этот показатель составляет 84,7%, в Париже - 75,4%. Высокие цены и низкая заполняемость – характерная особенность гостиничного рынка Москвы, свидетельствующая о дефиците качественного номерного фонда и низкой конкуренции между операторами. Правда, по сравнению с I кварталом 2009 года загрузка увеличилась на 15%, сообщают в GWA Sawyer.

Половина отелей сосредоточена в Центральном округе, однако все больше новых проектов появляется за пределами ЦАО и даже ТТК. Только в апреле открылись Renaissance Moscow Monarch Centre (5*, 366 номеров), «Катерина Парк» (3*, 260 номеров) и «Украина» (после реконструкции функционирует под брендом Radisson Royal, 5*, 505 номеров). Таким образом, число номеров в городе выросло на 1100 и достигло 39 тыс., подсчитали в Blackwood. Из них пока менее половины приходится на качественные гостиницы уровня 3-5*, но скоро эта пропорция изменится. Международная сеть Hilton планирует открыть в России 70 отелей, сеть Starwood готовится к запуску нескольких гостиниц под новым брендом Sheraton.

Без сюрпризов

Однако немало проектов заморожено или отложено. Самые громкие долгострои - гостиница «Москва» и объект на месте демонтированной «России». Изначально планировалось, что реконструкция «Москвы» завершится в конце 2007 года, но сроки неоднократно сдвигались, и недавно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин пообещал открыть отель в 2012 году. Дата сдачи гостинично-делового центра «Парк Победы» на территории завода «Рубин» вблизи Кутузовского проспекта перенесена аж на пять лет - с 2010 на 2015 год. Как прогнозирует GVA Sawyer, в ближайшее время будут достроено лишь то, что находится на завершающих стадиях, то есть не более 40-50% от заявленного.

«Рынок коммерческой недвижимости развивается без сюрпризов, - считает Ю. Тараненко. - Первым, как и ожидалось, начал восстанавливать свои позиции торговый сектор. Хотя все еще наблюдается недостаток платежеспособного спроса на торговые площади, предлагаемые в аренду». До января эксперты предрекают увеличение количества вакантных площадей и незначительное повышение ставок в некоторых местах, но в целом коммерческие условия останутся неизменными. 

Фото:  www.conceptdesigngroup.co

Источник: www.irr.ru