Согласно одной из самых распространенных классификаций (по зоне обслуживания), торговые центры делятся на суперрегиональные, региональные, окружные и районные. «Объекты, которые находятся в шаговой доступности для жителей определенной территории, считаются районными», - объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По данным Shopping Center Development Handbook (Urban Land Institute), диапазон арендопригодной площади районного центра - 5-15 тыс. кв. м, якорным арендатором, как правило, является супермаркет, радиус зоны обслуживания - 5-10 минут езды на автомобиле, аудитория в среднем 5-40 тыс. чел. Причем, по мнению К. Ковалева, совершенно необязательно, чтобы такие центры находились рядом с метро: «Часто они располагаются в глубине района, вблизи остановок общественного транспорта, на пути следования значительных пешеходных потоков». Однако необходима оптимальная транспортная доступность, прежде всего для местных жителей.

С такой оценкой согласны большинство экспертов. «Отличительные особенности современных торговых центров, предназначенных для жителей только одного района, - небольшая арендопригодная площадь (максимум 10 тыс. кв. м) и наличие всего одного-двух якорных арендаторов, один из которых обычно продуктовый», - говорит специалист отдела исследований компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Андрей Сурков. По его словам, при реализации таких проектов девелоперам следует обращать внимание на существующее и потенциальное конкурентное окружение в пределах шаговой доступности, размер пешеходного трафика, визуальную доступность будущего объекта. Основной пул арендаторов должен быть ориентирован на удовлетворение регулярных потребностей жителей района.

Плюс к тому

Как отмечает в свою очередь директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская, небольшая площадь обусловлена прежде всего тем, что участки рядом со станциями метро относительно невелики: «В связи с этим пятно застройки маленькое и, как правило, проекты становятся многоуровневыми. Эти ТРЦ являются полноформатными торговыми центрами, предлагающими весь необходимый спектр товаров и услуг посетителям: супермаркет, бытовая техника, детские товары, развлечения, фуд-корт, магазины одежды и обуви». «Крупные якорные арендаторы, например кинотеатр, магазин бытовой техники и электроники, за редкими исключениями отсутствуют. Зато часто имеется небольшой food-court из трех-пяти точек. Дополнительным преимуществом подобного центра может стать наличие сервисных арендаторов типа химчистки или дома быта», - добавляет К. Ковалев.

Магазины ведущих брендов, которым более интересны галереи регионального и суперрегионального уровня, в районных комплексах обычно отсутствуют. Однако это далеко не означает, что стоимость аренды в таких центрах намного ниже, чем в центре Москвы. «Ставки в ТЦ у метро, традиционно выше, нежели в торговых объектах такого же масштаба, расположенных внутри спальных районов», - уверяет директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. По ее словам, транспортная и пешеходная доступность является одним из наиболее важных факторов успешности любого торгового объекта, поэтому магазины у метро всегда будут пользоваться повышенным спросом со стороны арендаторов при наличии эффективной концепции и адекватных условий. «Размер арендной платы зависит от привлекательности проекта - концепции и расположения», - утверждает консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Олег Ефремов.

Примеры 

Подобные комплексы есть практически у каждой станции. В частности, М. Трофимова называет ТЦ «Панорама» (50 м от метро «Новые Черемушки»), «Ареал» (10 м от «Беляево»), «Спектр» (100 м от «Теплого Стана»). «Они различаются как по типу, так и по качеству. В основном это зависит от близости к центру. В ЦАО строительство осложняется дефицитом свободных участков», - рассказывает эксперт. Генеральный директор управляющей компании «НЧ-Менеджмент» (TriGranit Development Russia) Анжела Чернова называет комплексы «Коломенский», «Тульский», «Пражский Град». Свои примеры приводит и Г. Малиборская: «Золотой Вавилон Отрадное» (метро «Отрадное»), «Золотой Вавилон Ясенево» («Ясенево»), «Калужский» («Калужская»), «Щука» («Щукинская»), «Варшавский» («Варшавская»).

Однако некоторые эксперты выступают за расширение определения. «Понятие «ТРК возле метро» достаточно обширно и представляет собой неоднородную массу объектов, сильно отличающихся по количественным и качественным характеристикам. Например, «Европейский» и «Атриум» тоже являются торгово-развлекательными центрами около метро. И абсолютно любой ТРК имеет клиентов, проживающих в зоне шаговой доступности», - говорит А. Сурков. Поэтому, по его словам, целесообразно в отдельную группу выделить торговые объекты, расположенные возле метро и удовлетворяющие потребности главным образом жителей только конкретного района. Однако подобных центров, утверждает эксперт, в действительности не так много.

Перспективы 

По словам М. Трофимовой, формат торговых комплексов шаговой доступности вряд ли утратит свою актуальность в ближайшее время, однако пока он не стал ключевым для столичного рынка: «До 2015 года откроется около десяти новых станций метро, что будет способствовать девелопменту торговых центров. Но считать данный формат основным вектором развития торговой недвижимости некорректно. Сейчас наблюдается тенденция укрупнения масштабов ТЦ с размещением их в пределах зоны между ТТК и МКАД. Отличительные особенности таких проектов - прекрасная транспортная доступность и наличие большого паркинга (например, ТРЦ «Вегас» на пересечении Каширского шоссе и МКАД)». Как говорит эксперт, в настоящее время основным форматом торговой недвижимости являются суперрегиональные центры.

«Появление подобных проектов зачастую обусловлено отсутствием необходимой инфраструктуры в жилых массивах. Расположение около метро – идеальный вариант, поскольку в данном случае проходимость оказывает основное влияние на популярность и, соответственно, доходность. Основным этот сегмент торговой недвижимости в Москве я бы не назвал - и значительное увеличение торговых площадей скорее связано с вводом в эксплуатацию региональных и суперрегиональных центров», - говорит О. Ефремов. Однако, по мнению Г. Малиборской, этому формату есть куда развиваться: подобные ТРЦ должны появиться у всех станций метро. «Формат районных торговых центров существует давно и занимает определенную нишу, практически не конкурируя с крупными объектами, а дополняя их, предоставляя более узкий ассортимент товаров и услуг, но будучи ближе к потребителю», - говорит К. Ковалев

 Источник: «Фотонедвижимость»