Второе дыхание российских курортов - Агентство Ресторанной недвижимости

Главная

Новости ресторанной недвижимости

Второе дыхание российских курортов

Новости ресторанной недвижимости

Второе дыхание российских курортов

Новости ресторанной недвижимости

Для многих россиян отдых в окружении соотечественников, в родной социальной и ментальной среде, без языкового барьера всегда будет предпочтительней, чем за границей. При выборе маршрута в этом случае курорты Краснодарского края оказываются практически вне конкуренции. Но не по качеству и уровню сервиса. Если в советские времена отельно-курортная индустрия российского Черноморского побережья цвела пышным цветом, то сейчас… Все ждут ее второго дыхания.

Отставание в развитии

По официальным данным 2009 г., туристические поездки в страны дальнего зарубежья совершали всего лишь 6,5% российских граждан, курортные направления (Турция, Египет, Кипр, Болгария, Испания) выбирали и того меньше — до 4%. Это весьма скромный показатель: так, в Германии или Великобритании иностранные курорты ежегодно посещают более 50% граждан. И дело здесь не только в низкой платежеспособности россиян. «Многие наши соотечественники, особенно старшего возраста, предпочитают зарубежным поездкам российские курорты, — говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — Их могут пугать и отталкивать необходимость получения загранпаспорта, дальние перелеты, сложности адаптации в интернациональной среде, в том числе языковые и культурные барьеры. Для невыездных граждан это вообще единственная возможность пляжного отдыха. В данной связи российские курорты (прежде всего Сочи и Краснодарский край) имеют существенные преимущества».

По информации Ростуризма, в кризисный год внутренний туризм продемонстрировал рост на 3,5% в отличие от выездного. Но, несмотря на большой потенциальный спрос и востребованность местных курортов, российские здравницы существенно отстают в своем развитии от зарубежных аналогов. Лишь последние пять — десять лет на рынке российской курортно-отельной недвижимости наметились подвижки в развитии, но, увы, не такие масштабные, как того хотелось бы и требует ситуация.

«В 2003 г. в России была утверждена, а в 2005 г. подтверждена система классификации гостиниц, по которой сегодня объект может получить то или иное количество звезд, — рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Однако процедура прохождения сертификации пока еще носит добровольный характер, поэтому на сегодняшний день большая часть российского гостиничного фонда — порядка 90% — обходится без звезд. Тем не менее ситуация постепенно меняется. Например, в Сочи к Олимпиаде планируют классифицировать все гостиницы, что является одним из требований МОК».

Если же говорить о стандартах восприятия курортного продукта и желании владельцев гостиниц им соответствовать, то тут тоже есть определенные изменения. Со слов экспертов, за последние годы на рынке появились новые стандарты, которые пришли к нам из-за рубежа. «Под этим понимается в первую очередь уровень сервиса, — поясняет директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. — Если раньше российские отели находились не в самом лучшем состоянии, то сейчас большое внимание уделяется и внешнему виду здания, и качеству обслуживания. Ведь люди приезжают отдыхать и хотят, чтобы сервис был соответствующим».

Так, в 2005 г. на побережье Черного моря в России действовал только один отель, имевший известную международную гостиничную марку, — «Рэдиссон САС Лазурная» в Сочи. Еще одним управлял российский менеджмент по франшизе — «Парк отель», расположенный также в Сочи. Международные операторы местным рынком не интересовались, строительство гостиниц на побережье Черного моря считали рискованным делом. «Конечно, и пять лет назад на рынке были курортные комплексы (в основном санатории), имевшие высокий уровень оснащения и развитую инфраструктуру: например, пятизвездочный санаторий РЖД «Черноморье», санаторий «Октябрьский» того же ведомства, «Одиссея» Газпрома, спа-отель «Надежда» в Геленджике. Однако это были ведомственные проекты, материально поддерживаемые материнской структурой, — комментирует Марина Смирнова, вице-президент Jones Lang LaSalle. — Ситуация стала меняться к лучшему в 2006–2007 гг.: тогда открылся первый бутик-отель под управлением международного оператора Stein-group в Сочи (сейчас он называется спа-отель «Родина» на 40 номеров)».

Уже несколько российских черноморских гостиниц имеет сегодня подписанные с международными операторами соглашения об управлении, что является реакцией рынка на возрастающие требования клиентов, которые хотят отдыхать не хуже, чем в Европе. Так, в мае этого года в Сочи компания «Снегири девелопмент» подписала соглашение с Hyatt International об управлении отелем на 200 номеров. Гостиничные операторы Rezidor Hotel Group и Accor будут управлять отелями, построенными в рамках проекта «Роза Хутор». В Геленджике летом этого года компания «Отель-Девелопмент» открывает первый на российском побережье пятизвездочный отель под управлением международного оператора Hilton.

Равнение на Запад

Именно равнение на Запад расширило представление потребителя о качественном продукте, которое сегодня не ограничивается только качеством номеров. Не менее важным требованием для россиян является также набор инфраструктуры: отдых на море должен быть разнообразным с точки зрения досуга. Большой популярностью пользуются всевозможные кафе, рестораны, ночные клубы, сауны, спа-комплексы. В качестве примера эксперты приводят гостиницу «Родина» в Сочи — после открытия спа ее загрузка увеличилась в два раза.

Тем не менее существующие авиационные перевозки едва ли можно считать доступными для большинства граждан, а отели либо слишком дорогие, либо старые и неприемлемого качества. Гораздо дешевле поехать в Египет или Турцию, нежели путешествовать по России. Эксперты приводят пример: стоимость двухкомнатного номера для двух взрослых с двумя детьми в пятизвездочном отеле в Турции, где все включено, составляет 250 долл./сутки. Цена за аналогичный номер в Сочи, например в гостинице «Лазурное», — порядка 350 долл. (завтрак, ужин). Вопрос: куда поедут туристы?

«Для восстановления спроса необходимо снизить транспортные затраты, — комментирует Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield в России. — Также требуются значительные усилия от руководства регионов по созданию культуры внутреннего туризма. Должна произойти перезагрузка имиджа российских курортов. Следует контролировать качество услуг гостиниц, ресторанов, туристических агентств, экскурсионных компаний и т. д. Кроме того, необходимо проводить рекламные акции для россиян по продвижению туристических зон внутри страны».

Инвестиционная риторика

Все это требует, понятное дело, немалых инвестиций, которые до кризиса активно готовили для освоения Черноморского побережья. Но в тяжелые экономические времена многие девелоперские проекты, в том числе с гостиничной составляющей, были заморожены либо вовсе сняты с повестки дня. Однако уже сегодня этот рынок вновь оживает.

Понятно, что максимальный объем строительства отельно-курортной недвижимости сегодня сосредоточен в Сочи, что связано с подготовкой к Олимпиаде. Согласно данным оргкомитета «Сочи-2014», через четыре года здесь должно быть построено 42 437 гостиничных номеров, из которых 2941 придется на пять звезд, 10 630 — четыре звезды, 23 060 — три звезды и 5806 — две звезды. «Это около 200 отелей, в среднем на 200 номеров каждый, — делится своими мыслями Станислав Ивашкевич, замдиректора по развитию компании CB Richard Ellis. — По нашим данным, иностранных операторов, которые согласились что-то строить даже в Сочи, всего пять (Rezidor, Marriott, Accor, Kempinski, Inter-Continetal). Российских управляющих компаний совсем немного. Поэтому большой вопрос, кто это все будет проектировать, возводить и оснащать».

Второй по активности сегодня — Геленджик. Город с позиции ресурсных качеств ничуть не хуже Сочи и в среднесрочной перспективе достаточно привлекателен для инвестиций. «Геленджик — практически единственный курорт Черноморского побережья России, не имеющий крупных производств, — говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. — Город идеален для семейного проживания, свободен от вредных производств, федеральных трасс, пробок, в конце концов. Неудивительно, что он привлекает все больше покупателей, ранее рассматривавших в качестве места для приобретения летней резиденции или инвестиционной недвижимости в высоком ценовом сегменте исключительно Сочи. За последние два года именно Геленджик стал центром притяжения политической и бизнес-элиты страны — от патриарха до премьера РФ, которые строят здесь свои резиденции».

Летом этого года в Геленджике начал работу международный аэропорт, что дает все основания для перераспределения туристического потока. Кроме того, за последние годы здесь успешно реализовано несколько крупных инвестиционных проектов в индустрии отдыха и развлечений, которые сформировали новый имидж города. Среди них — аквапарки «Дельфин» и «Бегемот», тематический парк экстремальных развлечений «Адмирал Врунгель», пассажирская подвесная канатная дорога, популярный «Сафари-парк», горный парк развлечений и спорта «Олимп». За счет нового имиджа города сегодня и происходит переориентация значительной части платежеспособного спроса из Сочи в сторону более комфортных для проживания и отдыха курортных мест, в первую очередь Геленджика.

Эксперты обращают внимание, что основной инвестиционный интерес при строительстве новых курортных объектов сегодня направлен на высокий ценовой сегмент — гостиницы уровня «четыре-пять звезд». Однако аудитория отелей этой категории весьма ограниченна. «Нам следует помнить о массовом туризме, — замечает Д. Дженкинс. — А для развития внутреннего туризма важно улучшать качество инфраструктуры для семейного отдыха, массового туризма и просто среднестатистического потребителя. Именно на это должны быть направлены меры по развитию рекреационного туризма в России. Без сомнения, Черноморское побережье остается приоритетным направлением, однако нельзя забывать о Калининграде, росте популярности горнолыжного спорта в России, об Алтайском крае и, конечно же, озере Байкал».

Однако инвесторы сегодня весьма осмотрительно относятся к подобным проектам, так как отсутствует ясность в отношении возврата средств, кроме того, их окупаемость представляет более долгосрочную перспективу. Поэтому при реализации таких проектов скорее следует говорить о партнерстве государства и частного бизнеса, уверены участники рынка.

Некоторые гостиничные проекты в Сочи
Проект	Кол-во номеров	Открытие, год	Инвестор (оператор)
«Приморская»	200	2013	Объединенная промышленная корпорация
«Сочи Плаза» МФК (бывшая гостиница «Москва»)	300	2013	Нацбизнесбанк
«Камелия» (Интурист)	300	2013	ОАО «Система-Галс»
Рэдиссон САС (Совморфлот)	250	2013	Совморфлот
«Фестивальная» (реконструкция кинотеатра)	250	2013	«ИК ТПС»
«Белый Парус» (бывший санаторий М. Тореза)	250	2013	ООО «ОПИН»
Radisson/Regent	380	2013	«Панавто»
Аквапарк «Маяк»	200	2014	Terra-group