Подводя итоги I полугодия в сегменте street-retail, эксперты делают вывод, что именно здесь наблюдался наиболее активный рост цен в сравнении с другими коммерческими площадями.

«Голубые фишки» с дисконтом

Кризис для street-retail закончился еще в III квартале прошлого года, когда была отмечена явная стабилизация цен, а затем и увеличение спроса. Объекты в топовых местах основных торговых коридоров остаются «голубыми фишками» коммерческой недвижимости. Тем более что стоят эти «фишки» сейчас значительно дешевле — на 30–40%. Яркий пример тому — Тверская. До кризиса это была основная торговая улица столицы и одна из самых дорогих улиц мира. Ставки аренды здесь достигали 15 тыс. долл./кв. м. Сегодня, по оценке компании Colliers International, Тверская занимает лишь 22-е место в рейтинге. Ставки аренды по некоторым объектам снизились в три раза и составляют от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м/год.

Главная тенденция шести минувших месяцев — стабилизация ставок аренды (от 1,5 до 4 тыс. долл./кв. м/год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы, и от 300 долл. до 1,8 тыс. долл./кв. м/год на второстепенных), а также цен продажи (от 14 до 20 тыс. долл./кв. м и от 4,5 до 13 тыс. долл./кв. м соответственно). Более того, в некоторых случаях зафиксирован даже рост. «Можно сказать, что сейчас на каждое помещение есть либо арендатор, либо покупатель, — говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty. — За действительно стоящие помещения идет торг вверх. В редких случаях он может доходить и до двукратного роста».

Со слов экспертов, потенциальные арендаторы стали все чаще обращаться к собственникам помещений стрит-ритейла с просьбой перезаключить в их пользу действующий договор аренды. В свою очередь владельцы готовы рассматривать такие предложения, но только если ставка аренды увеличивается до 50%, а в отдельных случаях и больше. Почувствовав растущий спрос, владельцы объектов розничной торговли стали предлагать арендаторам, у которых близится срок окончания договора, вернуться к докризисному уровню ставок, то есть платить больше в среднем на 20%. Если они получают отказ, то уведомляют арендатора о том, что будут искать ему замену. С начала 2010 г. доля договоров, перезаключенных по инициативе собственника, составляет 15% от общего количества, отмечают эксперты Penny Lane Realty. «Данная тенденция — подтверждение того, что street-retail остается самым востребованным и менее всего пострадавшим от кризиса форматом, — поясняет А. Могила. — Мы видим, как собственники помещений уличного формата вновь превращают рынок недвижимости в рынок продавца».

Свою роль в подобном раскладе играет, конечно, ограниченность предложения: здесь невозможно перепроизводство, как, например, в складском или офисном секторе недвижимости, а большинство объектов относятся к так называемому невосполнимому ресурсу. Количество помещений, расположенных в главных торговых коридорах Москвы — на Тверской, Мясницкой, Пятницкой и прочих дорогих улицах, со временем не увеличивается. Конечно, в результате реконструкции старых зданий иногда появляются новые площадки, но это скорее редкое исключение, нежели правило. Именно поэтому данные помещения представляют особый интерес для инвесторов.

«Интерес объясняется еще и тем, что, как показал кризис, street-retail отличается более сильной устойчивостью к возможным колебаниям рынка, относительно высокой ликвидностью и сравнительно небольшим (до 10 млн долл.) объемом инвестиций, — добавляет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. — Уровень доходности хоть и падал в начале 2009 г., но в наиболее раскрученных столичных районах закрепился на уровне 10–13% со сроками окупаемости от семи до десяти лет. В настоящее время доходность составляет 9–11%».

Показательный спрос

Стабилизация ставок и цен (а в некоторых случаях и их рост) незамедлительно сказывается на спросе. «Востребованность помещений street-retail сегодня вновь высока, — утверждает А. Панфилов. — Если в 2009 г. подобные объекты в центре появлялись в экспонировании с регулярной периодичностью, то в 2010 г. их количество в рекламе снизилось примерно до докризисного уровня».

По данным экспертов, еще в I квартале 2010 г. уровень вакантных площадей в сегменте составлял 12%, но уже к концу I полугодия эта цифра снизилась до 1–3%. Правда, данная тенденция характерна только для наиболее престижных и востребованных у арендаторов торговых коридоров: Тверской, Арбата, Петровки и 1-й Тверской-Ямской. На других улицах доля вакантных площадей порядка 5–9%. Совокупный же объем в центре Москвы сегодня составляет около 160 тыс. кв. м.

«До кризиса можно было говорить о настоящем дефиците качественных объектов этого типа, сейчас по сути происходит то же самое, — считает А. Панфилов. — Примером может служить район Красной Пресни, в котором практически отсутствует предложение как по продаже, так и по аренде помещений, при этом отмечается высокий спрос на данный район и минимальная ротация арендаторов в течение нескольких лет».

Характеристики спроса на аренду существенно не изменились. Как всегда, востребованы помещения на первой линии домов наиболее оживленных улиц города, на первом этаже, с витринными окнами, отдельным входом. «Тверская, Арбат, Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинский проспекты, Покровка, Дмитровка Большая и Малая, Кузнецкий Мост пользуются стабильным спросом. При этом существенно снизился интерес к проспекту Мира, району «Новослободской» и «Менделеевской», — обращает внимание Мила Моралес, руководитель департамента торговой недвижимости компании Paul’s Yard. — Клиенты называют эти участки транзитными, то есть пешеходные и транспортные потоки хорошие, однако люди не задерживаются с целью покупки или проведения досуга».

А вот в самой структуре спроса эксперты отмечают существенные изменения: возросло количество арендаторов общепита демократичного сегмента, ориентированных на офисных сотрудников. Рестораны класса премиум отдают предпочтение большим площадям от 500 до 2000 кв. м, что было не свойственно ранее. Также один из новых трендов — быстрое развитие пекарен и кулинарий, таких сетей, как «Хлеб Насущный», «Хлебная лавка братьев Караваевых», «Хлеб энд Ко» и др. Кроме того, о выходе на наш рынок в текущем году заявили около десяти европейских операторов ресторанного бизнеса, выступающих в среднем ценовом диапазоне.

Изменились и условия аренды. «Если ранее договоры заключались на пять лет с ежегодной индексацией ставок, то сегодня — с условием их пересмотра через три года», — сообщает Мила Моралес.

Карта брендов

Основными игроками street-retail сегодня являются крупные компании и сетевики, выстоявшие во время кризиса. При этом карта расположения брендов существенно видоизменилась. Ни для кого не секрет, что до кризиса многие ритейлеры были готовы за любые деньги открыть магазин на престижной торговой улице — в качестве флагманского магазина, рекламы марки, даже несмотря на то что зачастую с учетом стоимости аренды он мог быть убыточным. Тем не менее рекламная составляющая обеспечивала очередь из желающих арендовать магазин с заветными витринами. С кризисом на первый план вышла рентабельность, и многие арендаторы отказались от престижа в пользу доходности. В качестве примера эксперты приводят магазин Samsung на Тверской, который закрылся в феврале 2009 г. из-за решения головной компании о снижении затрат на рекламу. «Однако новые развивающиеся сети использовали эту ситуацию как возможность арендовать ранее недоступные места, воспользовавшись большим предложением на рынке и низкими ценами», — отмечает А. Панфилов.

Изменение соотношения люксовых и демократических марок в торговых коридорах если и произошло, то в основном в рамках своих категорий. Так, на месте дискаунтера появился еще более дешевый магазин, а вместо люксового магазина пришел такой же люксовый или магазин чуть ниже классом. Например, в 2009 г. в Москве были закрыты все магазины Diesel — от этой франшизы отказалась компания «Винтаж Технолоджи». Из-за нерентабельности свернули свою работу также магазины Stella McCartney и Alexander McQueen на Кузнецком Мосту, открытые в 2007-м. Закрылся бутик еще одной люксовой английской марки Vivienne Westwood.

Но вместе с тем в 2009 г. было отмечено появление ряда магазинов других брендов высокого класса: в марте в ГУМе компания Bosco di Ciliegi открыла монобрендовые обувные магазины Сasadei, Cesare Paciotti и Alberto Guardiani и мультибрендовый магазин белья Estelle A-Store, где представлены такие бренды, как Sonia Rykiel, Richmond, Myla, Caprise de Marie, Lise Charmel и др. Компания Nо One осенью 2009-го открыла бутик Giuseppe Zanotti на Малой Бронной, 24.

Несмотря на то что во многих странах произошло смещение спроса в сторону дискаунтеров, товары класса люкс по-прежнему жизнеспособны и остаются перспективными. Поэтому интерес к главным торговым коридорам Москвы сохранится, уверены эксперты. «Есть все основания полагать, что худшее уже позади и продавцы товаров класса люкс вновь будут расширять свое присутствие, — считает Галина Малиборская, директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International. — С середины 2009 г. инвесторы чувствуют, что после двухлетнего перерыва потребители товаров и услуг категории премиум вновь готовы тратить деньги. Также наблюдается возрождение финансовых центров и городов с высоким туристическим потоком. Таким образом, возобновление интереса покупателей с высоким доходом к товарам класса люкс будет способствовать росту спроса на торговые помещения на самых дорогих улицах мира.

«Москва — лидер поглощения товаров премиум-класса. Так было, есть и будет. Только небольшая часть населения имеет привычку делать покупки за границей. Если сегодня нужна пара обуви, в Милан за ней не поедешь. Аналогов европейских аутлет-центров в Москве пока нет, поэтому купить брендовые товары со значительной скидкой не получится. Остается Тверская улица с ее ценами», — подводит черту Юрий Тараненко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Алена ДЫМОВА

«Недвижимость & Цены» №30 от 26.07.2010