Инвестиционная альтернатива. Куда вложить деньги? - Агентство Ресторанной недвижимости

Главная

Новости ресторанной недвижимости

Инвестиционная альтернатива. Куда вложить деньги?

Новости ресторанной недвижимости

Инвестиционная альтернатива. Куда вложить деньги?

Новости ресторанной недвижимости

Инвестиционная активность, заметно снизившаяся в период кризиса, постепенно восстанавливается. На первый план выходит вопрос: куда направить средства с большей выгодой и меньшим риском. Наиболее консервативные граждане по-прежнему выбирают недвижимость, опытные бизнесмены рассматривают и другие варианты.

Давая советы сегодняшним инвесторам, эксперты ориентируются на размер капитала, которым хочет грамотно распорядиться предприниматель. Упростим ситуацию, ограничив сумму свободных денег 11 млн руб., что сопоставимо со стоимостью трехкомнатной квартиры в Москве. Что можно купить на эти деньги?

Прежде всего эту самую квартиру. Заглянув в основные базы данных объектов недвижимости, обнаружим, что за 11–13 млн руб. предлагают, например, трехкомнатную квартиру площадью 90 кв. м в жилом комплексе «Высоцкий», что находится на Нижегородской улице, в Юго-Восточном административном округе столицы. В центральных и западных районах города, далеких от промзон, похожая квартира обойдется уже в 13–14 млн руб. Однако любой эксперт не забудет напомнить инвестору, что вложение считается удачным, если оно гарантирует прибыль или объект обладает хорошей ликвидностью, то есть при необходимости его можно легко продать.

Большие трешки в Москве, к сожалению, не самый ходовой товар. По статистике, спрос на них значительно меньше, чем на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Покупатели в целом не проявляют интереса и к дорогим объектам — ценой более 9 млн руб. Следовательно, продать такую квартиру будет непросто, как и сдать в аренду. Наем трехкомнатных апартаментов обойдется примерно в 3 тыс. долл./мес., но ни ставки, ни спрос на городскую недвижимость пока не достигли докризисного уровня.

Есть другой вариант: купить недвижимость за границей. Как известно, россияне, приобретая квартиру или дом в другой стране, пытаются совместить две цели — проживание и сбережение, а лучше — приумножение средств. По мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-DPM» Натальи Завалишиной, определенный интерес покупателей поддерживается сейчас к Южной Италии (Калабрия), США, Чехии, Болгарии. А с началом туристического сезона возобновился интерес к Турции. На 300 тыс. долл. (сумма, адекватная 11 млн руб.) в США, Нью-Джерси, например, можно купить студию порядка 40 кв. м, в Калабрии — небольшую виллу, в Чехии — неплохую трехкомнатную квартиру, а в Болгарии или Турции — небольшой дом.

Следует, правда, иметь в виду, что владелец зарубежной недвижимости вынужден нести затраты на ее обслуживание. Для названных стран в год они составляют: США — 10 тыс. долл.; Болгария и Турция — от 700 до 1200 евро в зависимости от инфраструктуры; Калабрия — 2–3 тыс. евро в зависимости от объекта, инфраструктуры и т. д.; Чехия — примерно 1500 евро.

В компании IntermarkSavills считают, что не всегда популярные у клиентов страны выгодны с точки зрения инвестирования. По мнению Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, в этом вопросе основополагающим является понятие ликвидности. Если объект продать сложно, а иногда просто невозможно без финансовых потерь, то вряд ли стоит рассматривать такой вариант вообще. Наиболее привлекательные объекты с точки зрения долговременных инвестиций эксперт предлагает искать в Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии, Бразилии, Индии. И надо понимать: не во всех случаях речь идет о прямых инвестициях. Чаще это непрямые (косвенные), с разным уровнем доходности, связанные с участием различных посредников.

Четверку европейских стран — Великобританию, Францию, Австрию и Швейцарию — однозначно можно рассматривать как финансово привлекательную с точки зрения прямых инвестиционных вложений в недвижимость. Но речь идет только о покупке жилья по ипотеке. Другие варианты не имеют смысла. Купив квартиру, скажем, во Франции за 300–400 тыс. долл. без использования кредитных средств и получая доход в 3,5% в год от сдачи в аренду, придется заплатить налог на недвижимость. А вот продать ее в случае падения рынка будет непросто. Причем процесс реализации займет примерно полгода. Проще купить на 300 тыс. долл. гособлигации: при аналогичной годовой доходности в 3,5% финансовые риски здесь даже ниже, чем при покупке недвижимости, а избавиться от ценных бумаг можно без проблем в кратчайшие сроки.

Другое дело — ипотека. В Великобритании 300–400 тыс. долл. могут стать теми 30% от цены жилья, которые клиент вносит в качестве первого взноса банку, получая кредит на оставшиеся 70% стоимости. Следовательно, его кредитный портфель составит 1 млн долл. Покупка жилья на такую сумму и сдача его в аренду (это могут быть, например, дорогие апартаменты) будет приносить доход 12% на вложенные средства в год с учетом отчислений по кредиту и стоимости страховок. При этом налог на недвижимость ложится на арендатора, а не на собственника. Выгода приобретений в Великобритании сегодня объясняется падением местной национальной денежной единицы — фунта стерлингов и начавшимся ростом стоимости квадратного метра. В период кризиса его падение составило 15%, а рост за последнее время уже достиг 10%. Это послужило толчком к тому, что сейчас представители арабских стран покупают недвижимость в Англии целыми кварталами.

Примерно та же финансовая ситуация будет актуальна в отношении Франции, разве что схема лизбэк (покупка с последующей сдачей в аренду на определенных условиях) предполагает ограниченное по времени использование жилья будущим собственником. И арендное вознаграждение будет более скромным: почти вся стоимость аренды пойдет на погашение кредитных платежей.

Непрямые (косвенные) инвестиции актуальны для Бразилии, Индии, США, где с 1960 г. ведут активную деятельность фонды недвижимости RIT. Индивидуальный портфель акций клиента с их помощью может быть составлен с учетом разной доходности и степени риска. При консервативном подходе можно рассчитывать на 12–15% годовых, при оптимистическом — до 50%, включая выплаты по арендным ставкам. Например, непрямые инвестиции, связанные с такими активами, как объекты медицины (госпитали, дома для престарелых), жилой недвижимости, склады, можно рассматривать как низко рисковые. Причем в отношении подобного проекта, связанного с США, не стоит волноваться о ликвидности: и купить, и продать такой портфель можно без проблем. Хотя в Штатах такие проекты разумно реализовывать только в тех регионах, где в свое время не выдавали так называемые sub prime-кредиты (необеспеченные), что и привело впоследствии к появлению финансовых пирамид.

В отношении Индии и Бразилии стоит рассматривать проекты косвенных инвестиций, связанных с покупкой акций предприятий стройиндустрии, которые обслуживают возведение социального жилья. Например, цементной отрасли. В Бразилии в прошлом году доходность по косвенным инвестициям составляла 450%.

СПРАВКА

Инвестиции — от англ. to invest («вкладывать»), в широком смысле — «вложение капитала с целью последующего его возрастания». Прямые инвестиции осуществляет сам инвестор, участвуя во всех стадиях инвестиционного цикла. Непрямые (косвенные) инвестиции осуществляют через финансовых посредников (инвестиционные фонды и компании).

Лизбэк (leaseback) — способ покупки жилья с одновременной сдачей его в аренду на строго определенных государством условиях. Как правило, такие покупки изначально подразумевают наличие пакетированных программ и чаще всего относятся к таким видам жилья, как туристские, студенческие, бизнес-резиденции, пансионаты. Недавно в этом формате стали продавать клиники и санатории.

«Недвижимость & Цены» №30 от 26.07.2010

Наталия КРОЛ